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杭州楼市,在年末迎来了百亿红盘

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本文来自微信公众号:时代财经APP (ID:tf-app),作者:林心林,编辑:黎倩,原文标题:《丽水神秘富豪买走杭州1亿楼王》,头图来自:视觉中国


稍显低迷的杭州楼市,在年末迎来了百亿红盘。


根据克而瑞浙江区域数据,2022年1~12月(截至13日),杭州新建商品房共成交89661套,其中住宅71885套,成交总额达3121.81亿元左右。相比2021年全年176241套住宅成交,今年成交量出现了腰斩。


把时间线拉长来看,2022年杭州新建住宅成交为近8年来的新低,跌回了杭州楼市行情上涨前的2014年。


不过,接近年末,杭州新房市场似乎迎来了“翘尾”迹象。12月以来,在主城区多个新盘入市之下,楼市出现回暖迹象,其中望江新城江明月朗园加推329套房源引来超3000组客户追逐,中签率仅10.88%,并触发久违的社保排序。


这也是港资新世界发展在杭州的首个楼盘。根据新世界中国官微12月21日披露,江明月朗园在12月17日加推当日揽金近40亿元,加上今年6月首推的战绩,单盘销售金额突破110亿元。


一、杭州楼市再现红盘,丽水富豪买走1亿豪宅


2019年7月30日,港资新世界罕见地在内地大手笔拿地。


彼时备受关注的杭州上城区大幅商住地迎来出让,整宗地块面积达93364平方米,用途为住宅用地、商业商务用地。地块设置了较为严苛的条件,其中商业占比达到60%,且商业部分有7万平方米需要自持40年,9万平方米需要自持20年,对于开发商商业运作能力有着不低的要求。


最终,新世界以97.92亿元的价格竞得地块,楼面价24860元/平方米,刷新了杭州年内地块成交总价纪录。


当时正值杭州商业地产活跃之际,新一线城市的杭州吸引了不少商业巨头加入。


在新世界拿地的前两个月,嘉里建设以68亿元拿下文晖城市之星综合体;再往前一年,恒隆地产则以107.3亿元总价拿下百井坊项目,拟打造恒隆广场;在新世界拿地之后的不到两个月,新鸿基与平安联合体以132.6亿元总价拿下了杭州钱江新城江河汇综合体地块,并计划打造IFC。


新世界竞得地块位于望江新城,是杭州主城区热门的楼市板块,西接西湖、东接钱江新城,作为承接新老中心的纽带占据着绝佳位置。


据了解,项目命名为新世界·城市艺术中心,项目总建筑面积约74万平方米,总投资高达230亿元,囊括了五星酒店、住宅、公寓、商业综合体、写字楼。


“江明月朗园”便是项目的住宅部分,在今年6月首次入市,601套房源吸引了约5456户家庭登记,首日售罄,认购金额超70亿元;在12月的收官加推中再揽金近40亿元,整个项目销售110亿元。


在12月加推中,由于超10倍的认购数,楼盘还进入“拼社保”环节,即按社保缴纳月数排序入围摇号,这也是时隔3个月杭州新房摇号市场再度出现楼盘触发社保排序。


最终,项目综合中签率仅10.88%,相较杭州今年35%的新房摇号平均中签率低了不少。可以看出,虽然项目本身存在得房率偏低等问题,但由于项目限价与周围二手房价的倒挂空间较大,以及学区、配套等原因,还是吸引了不少投资客。


据一名杭州豪宅房产经纪表示,江明月朗园限价6.98万元/平方米,而周边二手房均价在低迷行情之下仍有11~12万元/平方米左右,“倒挂至少5万元/平,抢手得很。”


此次加推,新世界还推出了顶跃楼王户型,该房源位于最靠近建设中的K11的10栋,建筑面积约1468平方米,相当于8套普通房源的总和,备案总价1.1188亿元。据上述房产经纪介绍,该房源还是杭州摇号以来公开销售的最大面积住宅。

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根据报道,该套超亿元的房源最终由181号购房家庭买走,身份证开头是 332528,为浙江丽水松阳人。


二、新世界抄底内地,准备200亿港元用于收并购


单盘百亿的销售,也让首次露脸杭州市场的港资新世界备受关注。


事实上,新世界发展是最早参与内地投资的港资企业之一,在创始人郑裕彤带领下于20世纪80年代踏足广州。


彼时新世界发展在北京、沈阳、武汉、长沙、广州、海口等城市广泛布局,也借机拿下大量土储。不过,自2000年后,新世界明显地放缓在内地的投资布局。


2015年起,内地房地产市场持续走高,土地市场竞争激烈、面粉贵过面包,追求低杠杆的香港开发商开始退场抛售内地资产。当年,新世界中国先后出售武汉常青花园、海口新世界美丽沙等五个物业项目给恒大,涉资208亿元。


因此,当时关于新世界退出内地房地产的议论也不绝于耳。


随着近两年内地房地产出现调整变化,郑氏家族三代郑志刚逐渐走向台前,新世界又开始展现出对内地市场的野心。2021年,新世界发展内地业务平台新世界中国将总部从香港搬迁至广州。


相比过往全国二三线城市的布局,如今新世界中国投资重心集中在粤港澳大湾区及上海、杭州等部分城市。同时,与恒隆地产等一众偏重商业地产的港资不同,新世界发展在这些城市多以综合体形式布局,以“商业与住宅并重”作为发展策略,杭州新世界·城市艺术中心便是如此。


近期,新世界中国行政总裁黄少媚就对外表示,新世界不是单纯的香港发展商也不是单纯的本地发展商,既通过销售快速回流现金,也通过租赁实现租金收入,这样才能实现平衡和长久。


在今年内地房地产市场相对低迷之时,郑志刚也在业绩会上直言“现在反而是最好的投资时期”,并将预留约200亿港元用于收并购,看准时机加码大湾区。


2022年以来,新世界除了牵手招商蛇口、华润置地、远洋集团等国央企达成业务合作,还以22.9亿元收购嘉民集团位于成都及武汉的六项物流物业、联合招商蛇口及保利以34.2亿元竞得上海普陀区中山北小区地块等。


不过,对于一向重视低杠杆、注重利润率的港资而言,他们对于公开市场抢地仍不像内地开发商那么肆意。尽管内地楼市处于调整之中,新世界在拿地方面仍更偏向于旧改拿地,过去两年,新世界中国便在深圳龙岗、光明,广州海珠、增城等地拿下多个旧改项目。


12月19日,新世界中国官微披露,其位于深圳龙岗区的188工业区城市更新项目已正式开工建设,为新世界中国在深圳首个正式进入开发建设阶段的城市更新项目。


新世界所摘旧改项目多为合作开发,且利润可观,但旧改一方面需要沉淀大量资金成本、开发周期长,另一方面旧改处于降温期、大拆大建被叫停,政府面有意控制旧改的整体规模和速度,这都给新世界的项目变现带来一些潜在风险。


从财报中也可窥见,近两年新世界发展负债率、短债占比均有所提升,账面现金存款也有所减少。截至2022年6月30日,新世界发展净负债率是43%,相比去年同期增长了近7个百分点。


同时,新世界发展在大湾区等地所持项目规模均不小,购物中心等投资物业建设周期长,这对于新世界发展资金回转效率、综合打造能力也带来不小挑战。


本文来自微信公众号:时代财经APP (ID:tf-app),作者:林心林,编辑:黎倩

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