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皇冠管理端:楼市调整未息 10月房价跌势加深但积极变化隐现

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  随着房地产市场进一步筑底,从今年下半年就已明确的房价跌势,也在不断加深。

  11月16日,国家统计局发布数据显示,今年10月,“70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数增加,各线城市商品住宅销售价格环比下降,一线城市同比上涨、二三线城市同比降幅扩大。”

  整体来看,一、二、三线城市的新房和二手房价格均出现环比下降。同比来看,仅一线城市房价上涨,二三线城市继续下跌,且跌幅扩大。

  具体来看,10月有58个城市的新房价格环比下降,62个城市的二手住宅价格环比下降,数量均创今年以来的新高。相应地,新房、二手房价格环比上涨的城市数量分别只有10个和5个,为年内最少。

  价格信号是市场景气程度的重要体现。今年以来,随着各项稳楼市政策的落地,房地产市场一度出现升温局面,上半年房价上涨的城市数量有所增加。进入下半年,由于市场信心仍然不足,房价上涨的城市数量有所减少,下跌的情况更为普遍。

  交易下滑影响房价表现

  房价走势与成交量变化有一定的相关性。今年以来,我国商品房成交规模始终低于去年同期,市场虽然一度有复苏迹象,但势头未能延续。体现在70个大中城市的房价上,则是房价下跌为主。即便是情况稍好的上半年,房价下跌城市的数量也多于上涨的城市数量。

  进入下半年,市场仍然未能好转。传统的营销季“金九银十”期间,房地产交易也不及预期。

  根据国家统计局的数据,今年9月和10月,全国商品房销售面积和销售额双双同比下降,10月的降幅分别达到23.2%和23.7%。10月单月,全国商品房销售面积创近11年的同期最低,商品房销售额为近7年同期最低。

  这也为10月房价跌幅扩大提供了市场层面的佐证。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,10月新房价格跌幅扩大的主因有三:一是,金融机构融资、购房者买房等信心仍然不足,10月份企业融资、居民按揭都出现紧缩的局面。二是,开发商资金链继续紧张,国庆期间新房项目继续打折促销,甚至促销力度较大,表现在价格上,就是新房指数继续下行。三是,10月疫情形势再次严峻,对现场看房、买房和市场预期,都有一定的影响。

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  二手房价格的跌势则更为明显。今年10月,仅有成都、南充、烟台、北京和徐州5个城市的二手房价格环比上涨,其余为持平或下跌。

  李宇嘉认为,这是由于二手房挂牌量迅速攀升,供应规模增加。而随着新房降价销售,分流了一部分需求,使得二手房市场也面临较大的供应压力,从而不得不下调价格。

  积极变化

  通常来说,当房价下跌到一定程度时,房产性价比凸显,消费者会选择重新入市。这也将推动成交量回升,并扭转市场下滑的趋势。

  有分析人士指出,从去年下半年至今,此轮楼市调整已经超过12个月,甚于往年,说明除了市场本身的运营逻辑,还有经济形势等更多外部因素的影响。

  中部城市某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,购房者支付能力下降,且对未来预期不够乐观,使得他们不敢贸然入市。企业虽然在积极自救,但拿地和投资行为几乎暂缓。

  他透露,在“金九银十”的促销中,公司旗下项目采取了较大幅度的让利,但效果一般。而今年以来,公司收到的退房申请也多于往年。“还有一些年轻人推迟了结婚日期,房子也暂时不买了。”他说。

  该房企人士认为,只有当供需双方的信心真正恢复时,市场才能走向持续的复苏之路,房价也才能逐渐企稳。

  好消息在于,随着今年一系列稳楼市政策的推出,市场开始出现一些积极变化。在11月15日的新闻发布会上,国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示,自今年6月以来,商品房销售额降幅已连续5个月收窄。同时,在“保交楼”的政策作用下,房地产开发企业房屋竣工面积降幅连续三个月收窄。

  进入11月,新一轮的稳楼市政策出台,其中包括对房地产业的金融支持,对合理使用预售资金的相关规定。此外,杭州、北京等核心城市也在优化房地产政策。

  贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为,供给端的融资支持、预售资金盘活等多方面政策,有助于改善市场预期,防止下行风险进一步蔓延。而短期内交易量的筑底,仍有待需求端支持政策的进一步落地和细化。

  李宇嘉也认为,金融层面的支持十分必要。当然,需求端信心的提振也会利好开发商内源融资,提高造血功能,有利于价格的稳定。

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